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拐點確認!樓市進入新一波降溫期……

2019-06-17 點擊 評論

最近,5月份的重要經濟數據如約出爐了。

縱觀里面所有的房地產數據,一個字:涼。

無論是商品房開發投資增速,商品房銷售增速,還是開發資金到位情況以及國房景氣指數,和上個月相比,都在跌。

嗯,局姐在5月初《所以,今年樓市最大的一波上漲,已經過去了?》里提出的猜想,現在,已經被徹底坐實了。

再加上最近主管金融的高層對地產的公開表態,emmm……

這樣的數據走勢和輿論環境,仿佛2018年下半年的預演。而整個下半年,正是地產行業寒流過境,房企苦撐“過冬”的時間。

千呼萬喚,才盼來今年年初的“小陽春”,卻過于短暫。如今,剛剛回暖了幾個月的樓市,已經站在轉涼的拐點上面。

局姐覺得吧,基本可以確認,接下來的三個月,從全國來看,市場大概率將陷入新一輪的調整期。

有一部分有政策刺激的城市會相對好一些,比如局姐現在正在探盤的珠海。

這個周末,局姐已經走了珠海橫琴新區和唐家灣的十幾個樓盤,人氣還是相當不錯的,到處都可以遇到滿口東北普通話的大叔大媽,艾瑪……

但是,火熱如珠海,也已經嗅到了房貸收緊的信號。這些,局姐會在隨后的探盤手記里詳細說。

所以,對于絕大部分城市而言,剛需小伙伴們不著急的話,都可以先等等看,而持幣待投資的小伙伴們……或許可以去干點別的了。

01

還是先看看5月的數據吧:

房地產開發投資增速,回落。

2019年1~5月份,全國房地產開發投資同比增長11.2%,增速比1~4月份回落0.7個百分點。

其中,住宅投資同比增長16.3%,增速回落0.5個百分點。

然而,雖然增速下滑,但住宅投資已經算是開發投資數據中的“扛把子”了,畢竟辦公樓和商業地產的投資增速,早早就是負數了……

同樣增速為負的,還有商品房銷售面積。

1~5月份,商品房銷售面積同比下降1.6%,降幅比1~4月份擴大1.3個百分點。

拆分單月數據,5月全國商品房銷售面積1.34億平米,相比2018年5月份的1.42億平米同比下調了5.5%。

前5月份,住宅銷售面積下降0.7%,辦公樓銷售面積下降12.2%,商業營業用房銷售面積下降12.9%。

商品房銷售額還在增長,1-5月份同比上漲6.1%,但是增速同樣在回落。

其中,住宅銷售額增長8.9%,辦公樓銷售額下降12.3%,商業營業用房銷售額下降9.7%。

嗯……不得不感慨一句,和住宅比起來,辦公樓和商業地產(含公寓)真的弱爆了。

都叫你們不要買了。

02

為什么房地產投資數據和銷售數據都這么差?

從大環境來看,還有另外一組數據可以說明一些問題:

工業增加值同比增5%,預期5.4%,前值5.4%;

社會消費品零售總額同比增8.6%,預期8.1%,前值7.2%;

1-5月固定資產投資同比增5.6%,預期6.1%,前值6.1%。其中民間投資增5.3%,比1-4月回落個0.2百分點。

除了減稅降費外加促進居民消費的政策雙重刺激,導致消費從底部反彈之外,無論是從供給側的生產來看,還是從投資來看,五月份經濟表現都在繼續向下。

經濟大環境如此,再加上持續收緊的調控政策密集發布,市場降溫理所當然。

03

那么,樓市接下來會怎么走?

其實,現在有點微妙了。

首先,一定要放棄“大水漫灌”的幻想了。

整體來說,即使現在有一些外部壓力,全球出現“降息潮”,我們的貨幣政策也是絕對不可以太松的。

前幾天,陸家嘴金融論壇上銀保監會主席郭樹清對房地產的喊話,言辭已經非常嚴厲了:

必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。……歷史證明,凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家,最終都要付出沉重代價,凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現其實很不劃算。

所以,要是整體寬松,熱錢都流入房地產了,誰去消費?誰去投資制造業?未來的貨幣政策,頂多只能通過類似減稅降費等財政政策來小心“滴灌”而已。

甚至,由于高層“降杠桿”的喊話,房地產信貸政策也會收緊。

局姐這兩天在珠海踩盤,發現已經出現了購房利率回升的苗頭。有售樓部的小姐姐透露,目前珠海首套房貸是上浮5%,但是已經有銀行開始把利率回調到上浮10%。其他的銀行也在醞釀跟進。

其次,房地產的調控會繼續加強,不會放松。

這個趨勢,我們從4月中旬就感覺到了。從4月中旬到現在,兩個月房地產調控超過百次,在歷史上都處于最密集的階段,而且絕大部分都以收緊為主。

可以預計,這一輪因為2019年初資金寬松導致的小陽春,將會在在政策影響下快速退燒,接下來,市場進入傳統的七八月淡季,整個下半年,樓市大概率出現新一輪的調整。

對于現在過熱的一二線城市,樓市、地市都將回歸理性,而那些市場購買力本就透支的三四線城市,短期內,房地產市場的調整壓力會明顯顯現出來。

所以,對于絕大部分城市而言,剛需小伙伴們不著急的話,都可以先等等看,而持幣待投資的小伙伴們……嗯,或許可以去干點別的了。


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