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業內:健全法規完善政策 助力房地產資產證券化健康發展

2019-06-18 點擊 評論

近十余年來,我國房地產資產證券化發展較為迅速。尤其是房地產信托投資基金(REITs),從無到有已具有相當的規模。不過從全球范圍來看,我國房地產資產證券化市場仍處在初期起步階段,在政策制度、市場運行以及配套服務等方面有待進一步完善提升。業內人士建議,從完善法規政策、健全市場規則、提升配套服務等方面發力,推進我國房地產資產證券化健康發展。

仲量聯行提供的數據顯示,截至目前,我國內地已成功發行近百單房地產資產證券化產品,發行規模在2200億元左右,產品以CMBS、類REITs為主,投資主體則主要是商業銀行以及非法人機構投資者。不過,在業內人士看來,我國房地產資產證券化市場仍處在初級發展階段,在制度政策、市場規模、市場成熟度以及專業性等方面,與國際市場均存在一定差距。

目前我國資產證券化產品設計主要依據《信托法》和《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》,相應的政策法規有待完善。例如,國際市場一般會對REITs產品實行稅收優惠,但國內尚無此類優惠措施,投資者等相關市場主體需要承擔較高的稅費支出。

房地產資產證券化產品涉及地產、金融兩大主要行業,同時還包含法律、財務等專業性配套服務。需要專業團隊進行過程監控與管理,以降低運營風險。目前我國還缺乏獨立的第三方專業機構,在服務專業性上有待提升。

此外,房地產行業具有其特殊性,商品房既可以銷售,也可以用于經營,在現實實踐中,銷售狀態和經營狀態可能隨時轉變,因此房地產資產證券化產品需要有針對性的定價和交易模式。盡管已有機構著手研發相關定價模型和交易機制,但還未到實用階段。

在相關市場研究機構看來,這也正表明我國房地產資產證券化存在較大發展潛力和空間。仲量聯行北京評估咨詢服務部總監朱寶全表示,公募REITs首批試點產品近期或將在北京、上海、深圳以及雄安新區等地推出。隨著公募房地產資產證券化試點工作開啟,我國房地產資產證券化市場將會迎來更大的發展。

朱寶全進一步表示,從國際市場發展經驗來看,房地產資產證券化健康發展關鍵在于要有完善的稅收等配套政策、健全的產權制度、合理的定價方式、專業的管理運營以及便捷的交易模式等。在推進我國房地產資產證券化健康發展方面,他認為,加強頂層設計、健全相關法規是當務之急,重點設計符合我國國情的REITs稅收政策體系,解決重復征稅問題。此外,要進一步健全信息披露制度和物業產權制度,以有效防范市場風險,保護投資者等市場主體權益。


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