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夫妻購買二手房付款后房屋被抵押 又被查封

2019-12-28 點擊 評論

●2017.6.10

李先生、楊女士與孔某某簽訂了《房屋定金買賣協議》,并交付定金3.5萬元

●2017.8.15

李先生與孔某某夫妻簽訂了《房屋買賣定金協議補充協議》,李先生、楊女士支付購房款、按揭貸款及利息、契稅及大修基金共計64萬余元

●2017.11.8

孔某某的房產證辦理完畢,但沒按約定協助李先生、楊女士辦理過戶手續,還私自從物業取走了房產證原件

●2018.1.2

涉案房屋被孔某某抵押權給謝某某,債權履行期限為2017年12月28日至2023年12月27日

●2018.1.25

李先生夫妻向法院提起訴訟,要求繼續履行合同,并申請財產保全。辦理手續期間,房屋被蒲城縣法院查封

●2018.8

李先生向蒲城縣法院提出訴訟,請求判令解除查封并不得執行

●2018.11.26

蒲城縣法院作出民事判決,解除對涉案房屋的查封,駁回其余訴訟請求

●2018.11

為爭奪該房屋,楊女士報警,因當時房屋有租客未能取得房屋

●2019.1

雁塔法院立案,孔某某失聯

●2019.5.6

雁塔法院開庭審理此案,孔某某夫妻二人未出庭

●2019.12.24

雁塔法院判決,孔某某夫妻賠償李先生夫妻租金損失18900元,并承擔房屋保全費。駁回原告李先生、楊女士其余訴訟請求

本以為全款購買二手房后能順利過戶拿到房子,不料卻陷入兩次訴訟中,李先生和楊女士怎么都想不明白,守約一方維權為什么這么難。

買家付房款、清償按揭

發現房屋被查封

2017年6月10日,市民李先生、楊女士夫妻與孔某某簽訂了《房屋定金買賣協議》,約定孔某某將位于西安南三環東段雁翔花園(房產推廣名字叫“金地翔悅天下”)的一套房屋賣給李先生、楊女士,總價63.5萬元。李先生、楊女士二人于協議簽訂當日向孔某某交付購房定金3.5萬元。

8月15日,李先生與孔某某夫妻簽訂了《房屋買賣定金協議補充協議》,約定該房屋辦理產權證所需的契稅、大修基金及過戶所需的所有費用由李先生支付。協議簽訂后,李先生、楊女士先后共向孔某某支付購房款28.6萬余元,并清償該房屋銀行按揭貸款及利息33.9萬余元,繳納契稅及大修基金1.6萬余元。

由于交易時房屋處于出租狀態,楊女士又于2017年8月15日與原承租人重新簽訂租賃合同,孔某某也將房屋押金500元交付給楊女士。隨后,雙方著手辦理房產證,以便之后辦理過戶手續。

楊女士告訴華商報記者,2017年11月8日所屬人為孔某某的房產證辦理完畢,但孔某某并沒有按照約定協助她辦理過戶手續,還私自從物業取走了房產證原件。她與丈夫多次催促孔某某夫妻二人辦理過戶手續均被拒絕。

雙方協商未果,2018年1月25日,李先生夫妻向法院提起訴訟,要求繼續履行合同,并在該案中申請財產保全。但在辦理財產保全手續期間,涉案房屋被蒲城縣法院查封。

買家申請執行異議

法院判解除查封

2018年8月,李先生向蒲城縣法院提出訴訟,請求判令解除對涉案房屋的查封并不得執行,以及要求繼續履行合同。

經調查,該房屋被查封的原因是孔某某向任某某借款時用該房屋進行了抵押,并將房屋買賣合同、購房發票都抵押在任某某處。任某某在起訴孔某某歸還借款前對涉案房屋申請保全,并進入執行程序。該案審理時,孔某某出庭辯稱,他承認雙方簽訂了相關協議,但他與任某某之間有經濟手續,法院的執行行為是正確的。

法院認為,根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》相關規定,李先生、楊女士要求解除對涉案房屋的查封并不得執行的訴訟請求,應予支持。

2018年11月26日,蒲城縣法院作出民事判決,解除對涉案房屋的查封,駁回其余訴訟請求。

賣家收了買家的錢后

私下將房屋抵押出去

在進行執行異議訴訟期間,李先生夫妻發現,涉案房屋已于2018年1月2日設立抵押權,抵押權人為謝某某(謝某某并非出借人,而是受出借人的委托簽訂借款及抵押合同),擔保主債權50萬元,債權履行期限為2017年12月28日至2023年12月27日。另外,孔某某于2018年3月17日將承租人趕走并更換門鎖,并將該房屋再次出租。直至今年5月7日,李先生夫妻才重新拿回該房屋。

楊女士說,為爭奪該房屋,她曾于2018年11月報警,因當時房屋有租客(警方稱雙方糾紛不能損害租客利益),她未能取得房屋。等到蒲城法院的案子完結后,她又在雁塔區法院起訴孔某某。雁塔法院于今年1月立案,但那時孔某某已經失去聯系。今年5月6日雁塔法院開庭審理此案,但沒聯系上孔某某夫妻兩人。經過多次周折她才拿回該房屋,而蒲城法院判對方承諾訴訟費至今未解決。

法院認為合同不具備過戶條件

無法履行

雁塔法院認為,經查,涉案房屋上設立的抵押權已經在不動產登記部門登記,登記時也附有抵押合同。同時,在案證據也不能證明謝某某與孔某某夫妻在簽訂抵押合同時存在惡意串通、損害李先生夫妻利益的主觀要件事實。李先生夫妻所稱的孔某某夫妻單方虛假行為屬于以合法形式掩蓋非法目的合同無效情形,于法無據法院不予支持。因此,法院對原告要求確認抵押行為無效的主張不予支持。

另外,雙方簽訂合同后,原告已履行了房屋買賣合同的主要付款義務,但涉案房屋上已設立抵押權,抵押登記尚未取消,合同不具備繼續履行辦理過戶登記的條件。因此,法院對原告要求繼續履行合同并協助轉移登記的請求,不予支持。

關于違約金的問題,因雙方在協議及補充協議中均為明確約定延遲辦理過戶手續的違約金條款,故原告主張違約缺乏合同依據。根據租賃合同約定的月租金,支持被告賠償原告租金損失18900元。

今年12月24日,雁塔法院判決,孔某某夫妻兩人賠償李先生夫妻租金損失18900元,并承擔房屋保全費。另外,駁回原告其余訴訟請求。

楊女士說,這起事件她是完全的受害一方,因為購買的二手房是按揭購買的,并不是持有房產證,所以她是清償了房子的貸款才辦下了房產證,在等待辦理過戶期間,孔某某卻私下抵押房屋,而且是在她購買之后,應屬無效,而法院的判決根本無法解決受害一方面臨問題。


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