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預售制之痛:“房貸快還完了,房子還沒有蓋完!”

2019-03-01 點擊 評論

商品房預售制

 

商品房預售制就是賣期房。什么是期房?即尚未建完、不能交付使用的房屋。期房是開發商取得商品房預售許可證開始到取得房地產權證(大產證)止這一段時期的的房屋。取得大產證后就叫現房。

 

按照商品房預售制,一般購房者從開始簽合同買房到最終拿到不動產證收房,往往要用2年甚至更長的時間。

 

商品房預售制度師從香港。早年香港樓市不景氣,市民購買力有限,到處都是賣不出去的大樓。霍英東創造性地提出“預售樓花”并且提倡分期付款:這樣一來市民不用擔心買不起房了,房產商不用擔心賣不出去了。


這一“成功”的制度隨后在1994年引入內地,前前后后出臺了《城市房地產管理法》、《城市房地產經營管理條例》以及《商品房預售管理辦法》等法律文件。

 

從此,我國進入了預售制時代:先買房,后收房。


天涯某網友因爛尾樓維權

從本質上看,預售制度這是開發商融資的一種重要手段,能加快項目資金周轉,提高資金使用效率,擴大房企規模。

 

這種模式相當于開發商只需付出一筆土地和前期開發費用,就能為購房者創造未來交付時的“美好場景”。而購房者就要為這一“構想”買單,簽訂購房合同,背上一大筆銀行貸款,“興高采烈地”成為房奴。


等等,這不就是自己集資建房?


開發商建房子的錢其實是購房者的首付款,購房者為了還只是地基狀態的房子就可以付出半生積蓄,甚至還要搭上兩口子父母湊成“六個錢包”?


然而我們投資建造的房子,結果卻不一定是自己想要的那樣子。


深圳豪宅恒裕濱城二期樣板間

交房時業主因貨不對板維權

我們去售樓處,銷售都會給我們展示項目宣傳冊。這些廣告冊就像給我們畫的一個個藍圖,描述了未來我們的房子將如何美麗。

 

但是,當我們翻到冊子的最底頁,還有這樣一行小字:本廣告僅供參考,一切圖片、文字說明以合同為準。


什么?你告訴我的只是個參考,我憑什么付款?


也就是說,所見不是”所得“。壓根看不到最終房子的樣子,甚至銷售為了更快地賣出房子,天花亂墜的宣傳撲面而來:

10公里外商場的也算做小區的“配套”

學校沒有對應關系也硬是吹成了“學區房”

無論多遠的項目都能說是“交通便利”

園林景觀壓根都還沒做,就可以說是“花園社區”

如此種種,不一而足……


房產業也形成了虛假廣告宣傳之風。看到宣傳圖紙上的效果圖,還以為我以后要住在皇宮呢??

然而,真正交房時的效果,就只能憑開發商的良心了。


宣傳冊上的“紅色手工磚”

     

實際上的“網格布+涂料”

去年,X潤在京的某項目就“實力”給我們演繹了買家秀和賣家秀的差別。紅色手工磚變網格布加上涂料。


宣傳冊上有多美,現實就有多可笑。


面對這一拿著購房者的錢,做著傷天害理的事的情況,政府并非全部坐視不理。


因為房屋預售帶來的種種問題,廣東省政府去年9月出臺了一個取消商品房預售制度的意見征詢稿,當即引來鋪天蓋地的報道。


     


當中強調了預售制度的弊端:商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險,建議降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。

 

對于購房者來說,開發商為高周轉,雖然售賣的期房比現房的價格要低,然而,期房購房風險要比現房要大很多。

 

另外,在等待交房的時候,購房者先交給開發商的購房款是要不到利息的。更要緊的是,我們和銀行簽的貸款協議,即使是樓盤爛尾了,也不得不按時償還完!


改革先鋒的廣府大地目前也么有取消預售,意見征詢稿已過半年尚無回音。


全世界大概沒有像我們這樣如此依賴房地產的國度


因此也沒有哪個國家有我們這么”普及“預售制度


如果取消商品房預售制度,一律以現房銷售


那么確實不會有那么多坑,不會”貨不對板“


房價估計又要”更上一層樓“了


想取消又不敢取消,這究竟又是誰的無奈呢?


……

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